快速加息会导致美国地产“硬着陆”吗?

快速加息会导致美国地产“硬着陆”吗?

昨天地产股的暴涨,几乎超出了绝大多数人的预期,在销售端一些地区的“松绑”政策近期也似乎开始奏效,市场都在等待地产向着回暖的方向发展。

与此同时,疫情之后一直持续升温的美国住宅地产,近期也有不少令人意外的数据公布。

美国20个城市的标准普尔/CS房价指数,在1月份重新加速,同比上涨幅度高达19.1%,不少城市的房价上涨仍然维持着惊人的速度。

例如,亚利桑那州的凤凰城已经连续32个月是全美房价增长最快的城市,1月同比涨幅达到32.6%,佛罗里达州的坦帕市紧随其后,排在第三位的是大家更熟悉的迈阿密。

美国房价增速在去年年中左右的时候达到峰值,近几个月已经稍有降温,但1月的数据再次令人意外。不过,一些销售数据却反映出完全不一样的情况。

美国2月独栋新屋销售意外下滑,是连续第二个月下滑;同时2月成屋销售更录得一年来最大降幅,同样低于预期。

在疫情之后持续一年多热潮的美国住宅地产出现一些降温的迹象,这完全在情理之中。但市场担忧一些因素的变化可能会令地产大幅降温,甚至出现“硬着陆”。

担忧的原因首先是房价的高企,加上高通胀下建造材料、人工成本也大幅上涨,“劝退”了很多买家,建筑商压力也不小。更重要的是,市场担忧美联储更快加息,会令信贷活动放缓和抵押贷款利率飙升,戳破地产热潮的“泡沫”。

房利美的30年固定贷款利率从去年2.75%的最低点,上调至目前的4.16%,接近三年高位,季度上涨幅度是过去近二十年的最快。

市场的担忧有一定的道理,这也是近期美国住宅地产出现一些降温迹象的原因。但我们认为,这些变化还不足以令美国近几年的住宅地产热潮就此结束,不太可能出现“硬着陆”甚至“泡沫”破灭的情况,理由是背后更深层的五大因素并没有发生根本性的变化。

首先第一个因素是,供需关系仍然紧张。美国的住房短缺问题没有被大幅改善,房屋库存和空置率都处于多年来的极低水平。加上供应链中断和劳动力短缺问题,短期的供应没有跟上。

虽然一些地区的建筑许可有显著增加,例如前面提到房价上涨最凶的凤凰城,去年许可就增加了15%,不过相对凤凰城的人口和需求快速增长,并不算是过度建造。

考虑到市场仍然担心通胀,以购买住房来抵御通胀的需求可能还会增加,供应要想跟上新的需求,将耗时更长。

第二,货币宽松和超低利率是疫情之后住宅地产开始活跃的重要因素之一,即便美联储加息回到疫情前的水平,贷款利率仍然处于近20年的偏低水平。这会在一定程度上令地产降温,但居民房贷杠杆和可支配收入等都在一个比较健康的水平,与08年情况大不一样。

第三个因素是,家庭资产配置上的再平衡需求。与中国家庭资产配置过去依赖房地产形成对比,美国家庭在金融危机之后,不断加大在股市的投资,但随着美股不断走高,加上对通胀的担忧,谨慎的投资者将逐步减少股票配置,资金逐步回流向房地产市场,疫情只是加速了这一变化的配置需求。

第四个因素是,人口年龄结构的变化。数据显示在2020-2024年期间,美国30-34,35-39岁的人口占比将仅次于25-29岁人口占比,排名前2和前3位。再下一个五年,这个年龄段的人口占比将上升到前两位。

十多年前房地产市场的泡沫在金融危机下破灭,对美国家庭造成巨大的负面影响,使得这一代人推迟了购房需求。随着美国80后和90后,逐渐成为比重最高的群体,进入到结婚生子阶段,购房需求增加,住房拥有率开始回升,但还没有回到08年之前的水平。

最后一个因素是,疫情导致的居住习惯的改变和加剧人口流动的趋势,难以反转。疫情后在家办公的做法,改变了很多人的生活居住习惯,大家纷纷从大型都市如纽约和旧金山搬离迁移到小城镇,南部阳光地带比如凤凰城,夏洛特,亚特兰大,坦帕,和迈阿密等。

这也和南部州的工作机会更多,南部州的税收较低密切相关。其实这些趋势早就已经存在,疫情只是加剧的作用,即使疫情结束,趋势也难以反转。

可以看出,这些因素都不是一时可以改变的,总的来说,我们预计美国住宅房地产近期会有所降温,但整体的热潮大概率在未来几年持续。

需要补充说明的一点是,虽然快速加息不太可能会导致美国住宅地产的“硬着陆”并损害经济,但反过来,如果加息引发了经济衰退,那么地产则也会多多少少受到影响。

顺便提一句,表现令人意外的不仅仅是美国房价走势,还有香港房价,尽管社会动荡又紧接着新冠疫情,冲击一波未平一波又起。但实际上,即使在疫情初期,香港二手房价格指数最大回撤也不到9%,并在去年8月的时候又突破了2019年6月创下的历史最高,今年这波更大规模的疫情压力之下,房价指数也仅仅下跌了约3%。

在通胀担忧的不断扰动下,很多投资者越来越担心在投资组合中如何应对通胀升温,相对投资门槛较高的地产,对于投资者来说房地产信托基金REITs等资产的灵活度更高,可以在一定程度上对冲通胀上升的风险。

历史数据也显示,美国通胀上升时期,房地产REITs往往可能提供较好的相对投资回报。我们会在接下来持续给大家带来关于全球房地产REITs的研究分享。

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